（经济观察）时隔10年中央城市工作会议再度召开，对房地产影响几何？

中央城市工作会议7月14日至15日在北京举行。这是时隔10年，中共中央再次召开的最高规格的城市工作会议。

10年间，中国城市发展经历巨变：常住人口城镇化率由2015年的56.1%提升至2024年的67%，城市发展呈现新形势、新特征。

会议研判认为，中国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。业内专家表示，在此背景下，城市工作需要从更重视“物”的增长转向更关注“人”的需求，从硬件“填充”转变为软性治理能力提升，这些都需要从顶层设计角度进行重新部署。

(资料图)

作为城市开发、建设的先行和基础，城市的发展转型将极大影响、重塑房地产业。梳理此番会议内容，房地产业或将在四方面发生转变。

其一，走新路子。

中国房地产业正告别此前的“三高”(高杠杆、高负债、高周转)发展模式，这一变化有望加速。

清华大学土木水利学院院长、清华大学恒隆房地产研究中心主任吴璟在接受中新社记者采访时表示，此番会议明确重申了“加快构建房地产发展新模式”，意味着这与未来城市工作的主线相契合。对房地产业来说，探索构建发展新模式会是一个影响未来较长时间的发展总纲和基础性制度安排。

中指研究院政策研究总监陈文静认为，房地产发展新模式包括完善“市场+保障”住房供应体系、改革完善房地产基础性制度、建立“人房地钱”要素联动机制、高品质住房建设等内容，预计未来几年更多新模式配套政策将进一步完善和实质性落地。

其二，“因城”开发。

今年以来，许多人感受到了房地产发展的“温差”：核心城市核心区需求旺盛、项目热销，而城市边缘地区或者低能级市场依然承压。

此番会议提出着力优化现代化城市体系，提及“发展组团式、网络化的现代化城市群和都市圈”“分类推进以县城为重要载体的城镇化建设”“促进大中小城市和小城镇协调发展”等。吴璟指出，房地产业发展也需要适应这一现代化城市体系架构的演进，在大中小城市和县城探索与当地发展相匹配的模式。如此方可消减“温差”，让各类城市都有相对活跃的房地产市场。

其三，盘活存量。

此番会议将“以推进城市更新为重要抓手”写入城市工作总体要求，其背后正是城市发展迈入存量时代的新形势。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，在增量开发之外，存量盘活、更新、空间资源整合等为房地产业打开了一扇新窗口。未来房地产发展将是开发、建设、改造、运营并重，房地产对宏观经济的作用从“发动机”转向“稳定器”。

吴璟表示，城市更新改造，相较过去的增量开发，难度大幅提升。未来房地产开发商将不仅是作为资金的提供方，而是利用其长期以来积攒的专业人才和经验，来为城市发展提供专业化服务。

从短期来看，存量盘活也能为房地产提供相当可观的增长空间。吴璟指出，城中村、老旧小区、危旧房改造等，如果能更多、更灵活地利用房票安置等模式，将更大程度激活换房链条，发挥乘数效应。

其四，提高品质。

此番会议多处着墨质量和品质的提升。陈文静表示，以安全、舒适、绿色、智慧为特征的“好房子”建设将是提升城市发展质量的重要一环。

58安居客研究院院长张波指出，未来房地产业将从规模扩张转向质量竞争，比如，新建建筑全面执行绿色建筑标准，头部房企加速布局绿色科技等。

吴璟认为，“好房子”成为中国房地产业新增长点。今年上半年，核心城市销售比较好的楼盘大都是品质较高的项目，热点城市、热点区域的“好房子”正推动房地产市场整体向止跌回稳方向迈进。

此外，张波指出，官方推进商品房销售制度改革，并有序推行现房销售、优化预售资金监管，这些举措也有利于降低交付风险、提升住房品质。

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